Venezia: come cambia il mercato degli immobili

Venezia si sta trasformando e, di conseguenza, anche il mercato immobiliare veneziano è in una fase di evoluzione. Da seller’s market a buyer’s market: ecco come muta e, pur avendo subito meno di altrove le conseguenze della crisi, il cambiamento è costate.

Su una cosa i protagonisti del mondo immobiliare veneziano sono d’accordo: si tratta di una realtà diversa da qualsiasi altra città italiana o internazionale. Quanto successo nel resto del mondo in questi ultimi anni si ritrova nel centro storico veneziano in modo più ovattato, perché qui tutto è diverso, non solo la tipologia di immobili ma anche l’atteggiamento di chi li compra e le motivazioni fondamentali che muovono il mercato.

A Venezia le cose sono diverseAnteprima modifiche

“Venezia è una realtà diversa, sicura, con qualità di vita molto alta. I personaggi internazionali non hanno una “prima casa” e una “seconda casa”, hanno più case e alla lista si è oggi aggiunta Venezia. Ora, invece, possedere un immobile supporta anche le attività dei personaggi più influenti. La funzione dell’investimento è, quindi, caratterizzata da un duplice valore: resa e capital gain”, confermano Franco e Serena Bombassei di Venice Real Estate Knight Frank (www.venicerealestate.it). Le conseguenze della profonda diversità rispetto alle altre città storiche sono dunque molteplici, una fra tutte riguarda la flessione del mercato che ha colpito quasi tutto il Paese: qui, nel centro storico, è stata inferiore, raggiungendo picchi del 30% ma senza bloccare del tutto il mercato, anche perché i proprietari hanno finalmente raggiunto la consapevolezza che loro, per primi, devono ridimensionare le loro aspettative. “Adesso”, sottolinea Andrea Giaretta dell’omonima agenzia (www.giaretta.com), “la proprietà deve prendere atto che i valori sono scesi. I valori massimi sono stati raggiunti 7 anni fa ma, comunque, nel 2014 si sono fatte più vendite rispetto al 2013 non tanto e non solo perché il mercato è ripartito ma perché i proprietari hanno accettato di abbassare le aspettative. Non si vendeva perché la distanza fra richiesta del proprietario e cifra dell’acquirente era ampissima. All’inizio della crisi ci facevano offerte del 10% in ribasso, poi del 25% che poi sono diventate del 50%; si trattava di offerte provocatorie utili per poi trovare un punto d’incontro. Oggi possiamo dire che i prezzi sono scesi del 30% rispetto ai valori massimi del 2007/8. Ma si è rallentata la vendita di immobili di medio valore mentre è continuata la vendita dell’alta gamma”.

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 Il potere è in mano agli acquirenti

Il condizionamento internazionale ha dunque modificato alcuni criteri, dando il coltello dalla parte del manico ai potenziali acquirenti, che ora hanno un potere contrattuale molto più forte rispetto a 7/8 anni fa, come conferma Carlo Prandini di Alta Gamma Real Estate (www.altagamma-re.com): “Quello di Venezia, nel passato, era definitivamente un seller’s market, ma ai prezzi di oggi, in cui il mercato è diventato un buyer’s market, l’acquirente ha molta forza e ha una capacità di negoziare e comprare oggetti interessanti molto più che nel passato. Pur tuttavia, mantenendo una certa stabilità dei prezzi, grazie al fatto che Venezia è unica. Abbiamo il 98% di riempimento degli alberghi, 27 milioni di turisti l’anno, 400/500.000 persone che vengono solo per il fine settimana del carnevale. Numeri che funzionano come garanzie per l’investimento”. Tra immobili ristrutturati o da ristrutturare, prevale la richiesta di oggetti di pregio già ristrutturati.

 I restauri sono molto costosi

Venezia è una città molto complicata per quanto riguarda gli interventi di ristrutturazione, sia per le problematiche sui materiali che si riscontrano solo qui e sono strettamente legate alla morfologia del territorio e all’acqua salina, sia per le difficoltà logistiche legate al trasporto dei materiali stessi. Un ulteriore ostacolo riguarda la nazionalità degli acquirenti, come conferma Fabio Busetti di Immobiliare Cera Venice (www.venice-cera.it): “i clienti vogliono gli immobili pronti, non da restaurare. I vincoli architettonici e i permessi da richiedere sono così tanti e così lenti da ottenere che spesso dissuadono i compratori, soprattutto stranieri, dall’assumere rischi troppo elevati. “I restauri a Venezia sono molto costosi e difficili”, conferma Giovanna Massaria di Heim (www.heimimmobiliare.it), “e si rischia di aspettare fino a due anni per ottenere i permessi.

I nuovi clienti

Tempi troppo lunghi che fanno vacillare diversi acquirenti e che rallentano i tempi di vendita, altrimenti abbastanza rapidi: per gli immobili che prendo in carico servono da sei mesi a un anno.” Dati che trovano conferma nell’esperienza dell’agenzia Views on Venice Estates (www.vovestates.com), specializzata in immobili di charme, e che sottolinea quanto i tempi di vendita si siano allungati non superando quasi mai l’anno. Chi cerca, quindi, immobili a Venezia? Molti italiani, dove il cliente medio è benestante, di età tra i 50 e i 60 anni, con livello culturale elevato. Fra gli stranieri, la maggioranza è europea, pochi gli acquirenti russi.