Valle del Niccone, un paesaggio da incanto

Campi di grano che richiamano l’interno della Sicilia, boschi di lecci, ginestre e cipressi che ricordano la Val d’Orcia, paesaggi incontaminati con borghi e castelli medievali. Una campagna piena di profumi, con campi di lavanda che ci trasportano in Provenza. È questo lo scenario incantato del centro dell’Umbria che da tempo attrae cittadini da tutto il mondo, inglesi, olandesi, danesi, americani, russi e arabi. Un mondo che non molti italiani conoscono.  “Negli anni Settanta, dopo lo spopolamento delle campagne dovuto alla fine della mezzadria”, spiega Gianni Berna, amministratore della società Meridiana Alpaca “il territorio della Val Niccone è stato scoperto dagli italiani, ma soprattutto dagli stranieri”. E così famosi artisti internazionali hanno comprato casa tra Umbertide e Cortona.

Nella Val Niccone abitano William Bailey, denominato il professore, un famoso pittore figurativo che privilegia le nature morte e i nudi (le sue opere figurano nei piu’ importanti musei americani), lo scultore greco Jannis Kounellis, esponente di primo piano dell’arte povera, la pittrice figurativa americana Kathleen Mack, che viene qui ogni anno in primavera,  l’inglese Sarah Bradpiece, famosa scultrice, ora dedita alla pittura, il designer  David Checkland Leicester, l’artista Liliane Lijn. Il cantore del paesaggio della Val Niccone, catturato con dipinti romantici e dai colori delicati, è senza dubbio John Littlewood che, approdato nel 1962 per motivi di lavoro a Milano, come art director di un’agenzia di pubblicità internazionale, ha comprato casa nel 1999 in questa valle.

Katharina Radesky, vice presidente dell’associazione 1 più 1 uguale 3 (che tra i progetti ha una pista ciclabile lungo la Val Niccone), ci introduce in questo territorio: “Iniziando il percorso dal lato chiuso della valle, troviamo Lisciano Niccone (Umbria) da una parte, e Mercatale di Cortona (Toscana) dall’altra. Da Lisciano Niccone, sul lato umbro del torrente Niccone (affluente del Tevere), parliamo di Valle del Niccone, che dopo la località La Mita, poco dopo Sant’Andrea di Sorbello, si estende anche sull’altro lato del Niccone. E’ il torrente Niccone che taglia la valle in due regioni, fino a La Mita, da dove poi la valle è soltanto umbra fino a Niccone (frazione di Umbertide). Da notare che vi insistono ben quattro comuni: Cortona, Lisciano Niccone, Città di Castello (per pochissimo) e Umbertide”.

Nella valle svettano molti castelli costruiti intorno all’anno Mille, tra cui quello di Lisciano, di San Andrea di Sorbello, di Reschio, di Montalto e di Polgeto. Quest’ultimo pare sia in vendita per 12 milioni di euro. Qui crescono gli ulivi e la vite, che dopo tanti anni è ritornata a farla da padrone, al posto delle piante di tabacco, e si allevano perfino l’alpaca e i cavalli arabi. Una vallata sorprendente, con casali che godono di viste mozzafiato su immense colline di boschi, dove si respira un’aria cosmopolita. “Molti stranieri si sono integrati nel nostro tessuto sociale e noi li accogliamo con piacere”, spiega a Ville&Casali il sindaco di Umbertide, Marco Locchi. “L’Amministrazione Comunale ha adotttato tutte le misure necesarie per la salvaguardia delle caratteristiche rurali della Valle e i numerosi interventi privati sono stati oggetto di un’attenta azione di verifica e controllo. Questa è la strada su cui intendiamo proseguire affinché la Valle del Niccone continui a costituire il fiore all’occhiello dell’Alta Vall del Tevere, attivando insieme ad altri Comuni collaborazioni finalizzate alla realizzazione di nuovi itinerari turistici e storico culturali“.

Per esempio, oltre ai castelli della Val Niccone è possibile ammirare altri castelli, come quello di Antognolla, dove sorge l’omonimo campo da golf e visitare deliziosi borghi, come Montone, frequentato, grazie all’Umbria Film Festival, da registi ed attori internazionali come Terry Gilliam e Ralph Fiennes. Presto la Val Niccone verrà inserita in un ampio percorso, che comprende i vicini borghi di Montone e Pietralunga e che tende a valorizzare a fini culturali e turistici il periodo della dominazione longobarda, in particolare l’800.

Scoperte dagli hippies ora sono le colline dei vip

Una ventina di agenti immobiliari oggi trattano la Val Niccone, ma il personaggio che conosce ogni palmo di questo territorio è senza dubbio James Stephens, che una ventina di anni fa da Londra si è trasferito in Umbria ed ha sposato un’italiana. “All’inizio avevo 22 collaboratori e gli affari andavano alla grande”, ricorda James Stephens, “la val Niccone era ancora abitata dagli hippies, soprattutto tedeschi, che l’avevano scoperta negli anni Sessanta, e che erano disposti a vendere agli stranieri piu’ ricchi che cominciavano ad arrivare”. Con la sua agenzia IPN ad Umbertide, James in venticinque anni ha venduto più di mille immobili e oggi riesce a concludere una ventina di vendite all’anno con l’aiuto della collaboratrice Zoe e spesso in partnership con altri agenti.

“Il mercato, dopo una stasi di alcuni anni, oggi è di nuovo in ripresa”, spiega il signor Stephens, “ma l’offerta supera la domanda e i prezzi sono ancora deboli. Per esempio, proprio in questi giorni ho venduto vicino al lago Trasimeno una proprietà di 70 ettari, in parte destinata a bosco ed in parte a seminativo, con due ruderi da ristrutturare, per 450 mila euro a una signora franco-libanese che si occupa di realizzare outlet della moda in tutto il mondo, dopo aver lavorato per tanti anni come responsabile marketing di Ralph Lauren”. James Stephens si occuperà, con la sua società di costruzione, The Italian Job, della ristrutturazione di uno dei due ruderi, cosi come fa per molti altri committenti.

Il portafoglio immobili della IPN conta un centinaio di unità, da una torre di mille anni fa per circa centomila euro alla villa da 400 mq con piscina e prato all’inglese, in uno scenario idilliaco, che una signora inglese vende per poco piu’ di 2 milioni di euro. Il signor James ha anche un bellissimo castello da ristrutturare che si può tentare di acquistare a 600 mila euro. L’idillio umbro, in realtà, non ha prezzo. Ci sono inglesi, americani e russi (amanti della campagna), che hanno costruito ville milionarie e che per una festa spendono anche 200 mila euro come nella vicina valle Morra, con vip che arrivano da tutto il mondo, e c’è il maestro americano di una scuola elementare del Mississipi che ha comprato, naturalmente a poco prezzo, un palazzetto nel centro di Umbertide, senza alcuna vista particolare, ma che ha arredato con tanto gusto country. Così, insieme alla moglie, pure insegnante, ha realizzato il sogno della sua Italian home, che gli permette ugualmente di essere al centro del “museo Italia”, ovvero a un centinaio di km da Firenze, a meno di 200 km da Roma, in mezz’ora d’auto da Todi, Gubbio, Assisi e degli altri gioielli storici del Bel Paese.

Nick Ferrand, da nove anni in Italia, è un altro inglese che è entusiasta della Val Niccone e dice di avere in portafoglio 150 immobili. Ferrand vede i prezzi in crescita e afferma di aver venduto sette case negli ultimi sei mesi. “Una casa la vendo in tre-quattro mesi”, spiega a Ville&Casali. “I miei clienti sono inglesi, americani, danesi, ed anche italiani”. Il range dei prezzi degli immobili della società Adobe di Nick Ferrand, va dagli 800 mila ai 3 milioni di euro.

“I prezzi sono scesi del 30 per cento rispetto a cinque anni fa per le proprietà medie e le transazioni sono diminuite”, spiega a Ville&Casali Bruno Coleschi, responsabile dell’agenzia Apta Domus di San Sepolcro che conosce molto bene la Val Niccone e collabora anche con la Toscano Immobiliare, soprattutto per la clientela internazionale. “Cinque anni fa” aggiunge Coleschi, “se arrivava un cliente con 700 mila euro di budget non veniva neppure preso in considerazione, oggi invece le agenzie gli stendono un tappeto rosso. Con 500-600 mila euro si può ancora comprare un bel casale con vista, magari ristrutturato una decina di anni fa ed in buone condizioni”.

In questa fascia di prezzo troviamo la media borghesia italiana che magari trova oggi più difficoltà ad accendere un mutuo. “Nella Val Niccone  arrivano meno inglesi di una volta”, sostiene Luca Giovannelli dell’agenzia Casa Italia di Spoleto, che ha in vendita un grande immobile  in Val Niccone. “I prezzi qui oscillano intorno ai 2500-3mila euro a mq e sono leggermente più bassi di Todi od Orvieto”. “Per gli immobili di maggior prestigio”, conclude  il responsabile dell’Apta Domus, Coleschi “     ”.