Portofino guida la crescita del mercato immobiliare di lusso in Italia
Secondo l’ultimo rapporto di Knight Frank, nel mattone, l’Italia vede Portofino registrare l’incremento maggiore. In crescita le vendite nell’arte contemporanea
Nel 2014 con 1 milione di dollari potevi comprare un appartamento di prestigio di 54 mq a Milano. Nel 2024 ne puoi comprare solo 52. È una delle tante considerazioni dell’ultimo rapporto sul lusso continentale pubblicato da Knight Frank, fra le più importanti agenzie immobiliari indipendenti a livello globale, con sede centrale a Londra e una rete di 600 uffici in 50 territori con oltre 27.000 persone. In Italia è presente dal 1994, con l’apertura dell’ufficio a Radda in Chianti di proprietà di Bill Thomson, chairman del network italiano. Ogni anno Knight Frank fornisce un’analisi su quanti metri quadrati è possibile acquistare con 1 milione di dollari nei principali mercati mondiali.
In salita i prezzi degli immobili residenziali di lusso delle principali località italiane: al 16° posto – Portofino: + 7,1%, al 20° posto – Lucca: +6,2%, al 30° posto – Firenze: +5,2%, al 50° posto – Milano: +3,5%, al 58° posto – Lago di Como: +1,8%, al 61° posto – Venezia: +1,5%, al 69° posto – Roma: +0,9%. Qui le offerte delle agenzie partner di Ville&Casali. Questi i risultati del PIRI Index – Prime International Residential Index della società internazionale, che valuta l’andamento dei prezzi degli immobili residenziali di lusso in 100 mercati mondiali, tra cui anche alcune località italiane.
Il mercato immobiliare di lusso al confronto con gli altri investimenti nel lusso
Non solo immobili, tuttavia. Il Luxury Investment Index 2025 di Knight Frank (KFLII) misura anche le performance degli investimenti di lusso di dieci categorie merceologiche. Ad esempio, le luxury bags, che sono fra le più richieste: + 2,8%. Tra le più gettonate, la borsa classica per eccellenza, la Hermès Birkin in pelle nera Togo.
Nonostante l’impennata dei mercati finanziari nel 2024, la crescita degli oggetti di pregio ha subìto un calo del -3,3% per il secondo anno di fila, segnando un cambiamento nel panorama degli investimenti, per cui “esclusivo” non è più sinonimo di “rendimento elevato”. Tra i vari settori, le auto d’epoca sorprendono e registrano un lieve incremento dell’1,2%, dopo un brusco calo del mercato nel 2023 e nella prima metà del 2024.
In discesa l’arte, i vini pregiati e i whisky rari. L’arte subisce un decremento del 18,3%, invertendo completamente la crescita a doppia cifra del 2023, addirittura peggio rispetto alla crisi della pandemia, quando i valori erano diminuiti del 17%. Seguono i vini premium, con un calo del 9,1%, colpiti da rapidi cambiamenti nei modelli di consumo. Il mercato del vino da collezionisti aveva beneficiato di un boom alimentato dai bassi tassi di interesse durante la pandemia, con prezzi alle stelle soprattutto per Champagne e Borgogna. L’assenza di acquirenti cinesi ha poi influenzato l’andamento in maniera negativa. I whisky più prestigiosi, dopo dieci anni di crescita sostenuta, sono in calo per il secondo anno consecutivo, -9% nel 2024.
Fattori determinanti negli ultimi anni sono stati la digitalizzazione e la nascita di nuovi asset, con l’ascesa di marketplace online che hanno trasformato il panorama del lusso. In settori consolidati come l’arte, l’e-commerce ha migliorato la trasparenza e incentivato nuovi acquirenti a entrare nel mercato. Ha inoltre ampliato la definizione di beni da collezione di lusso, includendo NFT – Non-Fungible Token (certificati digitali basati sulla tecnologia blockchain), sneaker in edizione limitata e carte Pokémon. I social media hanno poi amplificato la tendenza, stimolando la domanda e aumentando la concorrenza tra gli investitori.
Il mercato immobiliare di lusso al confronto con l’investimento nell’arte
Il mercato dell’arte sta inoltre attraversando un cambiamento strutturale significativo. Le vendite delle tre principali case d’asta – Sotheby’s, Christie’s e Phillips – hanno raggiunto un picco di 7,8 miliardi di dollari nel 2022, dopo una ripresa post-Covid, ma nel 2024 il volume è crollato del 48%, scendendo a 4,1 miliardi di dollari. Il calo ha influenzato i prezzi finali, che nel 2024 sono arrivati solo al 70% della stima massima, rispetto all’87% del 2021.
In crescita soprattutto le transazioni nell’ambito dell’arte contemporanea, passate dal 31% nel 2021 al 38% nel 2024. In questo segmento, il valore delle opere di artisti emergenti è aumentato dal 10% al 13%. Le artiste donne hanno guadagnato visibilità, con il 33% in più delle vendite di arte post-bellica e il 56% in più di arte contemporanea “giovane”.
New York si conferma il fulcro del mercato dell’arte globale, con il 62% del valore delle vendite nel 2024, mentre Londra ha raggiunto la sua quota di mercato più alta degli ultimi quattro anni, al 21%.
Le opere acquistate sotto i 50.000 dollari sono aumentate del 69%, passando da 6.500 nel 2019 a oltre 11.000 nel 2024, mentre quelle vendute sopra 1 milione di dollari sono diminuite del 28% nello stesso periodo.
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