Comprare casa in Alta Badia o Val Gardena?

C’è un problema enorme di spopolamento in alcune zone dell’Alto Adige che, negli ultimi, anni ha visto la sua società trasformarsi. In alcune aree a forte vocazione turistica, c’è un’evidente abbondanza di seconde case e i giovani residenti sono costretti ad andare via perché non possono permettersi di acquistare un immobile a prezzi elevati.

Con la nuova legge provinciale del 10 luglio 2018, decisa dalla giunta provinciale altoatesina, in futuro il cento per cento di tutte le nuove abitazioni o gli edifici trasformati in residenziale nei comuni e nelle frazioni dove le seconde case superano il 10% del totale, dovranno essere convenzionati, ovvero riservati ai residenti.

L’obiettivo principale del ddl territorio e paesaggio è ridurre il consumo di suolo e la dispersione edilizia per proteggere il paesaggio dell’Alto Adige.

In più, si vuole permettere ai giovani residenti di poter acquistare una casa nelle proprie zone di origine.

In verità esisteva già un vincolo sulle nuove costruzioni, che prevedeva che il 60% delle costruzioni fosse destinato ai residenti mentre il 40% poteva essere destinato al mercato libero. Adesso è stato invece portato tutto al 100%, quindi si dice che tutto è “convenzionato”. I residenti e anche gli agenti immobiliari intervistati da Ville&Casali concordano quasi tutti con questa regolamentazione che non costringerà più i residenti a doversi allontanare dai villaggi in cui sono nati, come si è verificato nella vicina Cortina D’Ampezzo.

Ci sono voci non favorevoli al nuovo ddl territorio.

[penci_blockquote style=”style-2″ align=”none” author=”Carlo Perseghin, presidente della Federazione Italiana agenti immobiliari professionali (Fiaip)”]È una norma ridicola perché il 60% del costruito era già indirizzato ai residenti e i non residenti acquistavano gli immobili al doppio. Ora non ci sarà più questo doppio canale, ma l’offerta sarà solo destinata ai residenti. E se già prima era difficile acquistare, per i non residenti ora in alcuni comuni potranno acquistare soltanto immobili usati.  Questo comporterà per il mercato immobiliare una minor offerta e un aumento dei prezzi. È una legge che non tutela il territorio, perché comunque le case verranno costruite. Così si è voluto dare un contentino alle lobby degli albergatori. Bisogna, comunque, attendere per vedere cosa succederà con questa regolamentazione, perché esiste ancora molta incertezza.[/penci_blockquote]

Ma chi vuole comprare deve dirigersi in Alta Badia o in Val Gardena?

Mercato Immobiliare in Alta Badia

Corvara è la cittadina più nota dell’Alta Badia ed è la zona della valle più aperta, con numerosi punti di approdo agli impianti. È seguita come notorietà da San Cassiano dove sono in vendita appartamenti nel residence Fanis. Negli alberghi c’è un grande flusso di stranieri mentre il 99% delle compravendite in questa valle si fanno prevalentemente con gli italiani che cercano immobili belli e grandi.

[penci_blockquote style=”style-2″ align=”none” author=”Edward Mazzer di Immobiliare Edelweiss”]L’anno scorso è andato molto bene il mercato immobiliare, c’è stato un gran fermento di richieste da parte di inglesi. Colfosco, Corvara, San Cassiano e La Villa sono le località più richieste e hanno tutte più o meno gli stessi prezzi, che dipendono sempre dalla tipologia degli immobili e dove sono ubicati, per esempio sulle piste o in centro. I valori medi per gli appartamenti si aggirano sui 10mila euro al metro quadro, ma partono da 7mila euro. Il mercato dei residenti è limitato quindi dobbiamo attendere per capire meglio cosa succederà con la nuova legge.[/penci_blockquote]

[penci_blockquote style=”style-2″ align=”none” author=”Roberto Pedroncelli di Dolomiti Immobiliare, attivo in Alta Badia e Val Gardena”]La Badia sta diventando molto esclusiva, noi riusciamo a vendere anche sulla carta. I prezzi, qui, sono stati sempre costanti senza i picchi che ha registrato Cortina o Madonna di Campiglio. Con questa nuova regolamentazione, però ci sarà una rivoluzione nei prezzi perché adesso c’è un gap del 50 per cento tra il mercato convenzionato e quello  libero e l’unico modo per far quadrare i conti in futuro sarà alzare i prezzi del convenzionato. Questo è quello che prevedo per il prossimo futuro, perché i prezzi del mercato libero non potranno andare oltre i 12mila euro al metro quadro. Per far quadrare i conti dovranno aumentare quelli del convenzionato.[/penci_blockquote]

Nella zona di La Villa e San Cassiano c’è una costruzione nuova trattata da molte agenzie: L’Aria de Munt, nel centro di La Villa. Si tratta di un progetto particolare  e di qualità che consiste in dodici appartamenti e nove chalet, con valori tra i 10-11 mila euro al metro quadro. Sono Casa Clima Nature, quindi realizzati con l’utilizzo di materiali biocompatibili e con il massimo della resa e prestazione energetica. Come chalet, il più piccolo è sui 200 metri quadri  e costa intorno ai due milioni di euro, ma si arriva fino ai 350 metri quadri di metratura ad un costo di poco meno di quattro milioni, con quattro posti in garage e due piani interrati con zona palestra e sauna. Gli appartamenti convenzionati hanno dei valori che si aggirano intorno ai 5mila euro al mq.

[penci_blockquote style=”style-2″ align=”none” author=”Alessandra Pescosta di TabléImmobiliare”]La richiesta maggiore riguarda immobili a Corvara e Colfosco. C’è anche molta richiesta anche per San Cassiano, perché è un centro piccolo, di prestigio e dove si mangia bene. Gli acquirenti cercano appartamenti completi, anche con garage, e preferiscono i piani alti. Gli appartamenti intorno ai 700mila euro non si vendono molto in questo periodo, perché è scomparsa la fascia media e quindi le richieste sono per i tagli piccoli fino ai 400mila euro o per quelli sopra il milione.[/penci_blockquote]

Funzionano bene gli affitti sia in estate che in inverno: un appartamento di 100 metri quadri può essere affittato a mille euro a settimana in bassa stagione fino ai 3.500 in alta stagione.

Manca invece l’offerta di chalet in affitto, che sono molto richiesti e che potrebbero essere affittati anche a diecimila euro a settimana. Esiste anche un’elevata richiesta per l’acquisto di chalet, ma l’offerta è scarsa.

Mercato immobiliare in Val Gardena

In questa valle la crisi non si è sentita molto, perché è una vallata unica e i prezzi sono rimasti stabili. Per gli sciatori Selva è quella che funziona meglio perché ben collegata alle piste e nella valle funziona molto bene anche il collegamento dello ski bus.

[penci_blockquote style=”style-2″ align=”none” author=”Insam Oskar dell’omonima agenzia immobiliare”]Non c’è tantissima offerta di case in vendita, ma i prezzi tengono e  forse aumenteranno con la nuova normativa, che condivido perché salvaguarda la montagna e il paesaggio, volano per lo sviluppo del turismo. La nostra filosofia è quella di acquisire gli immobili da vendere al prezzo giusto, in linea con il mercato, che qui corrisponde ai 6 – 8 mila euro al mq.  Con 800 mila euro si può acquistare un bell’immobile in Val Gardena. Inoltre offriamo dei progetti di ristrutturazione e possiamo seguire sia la vendita che la post vendita.[/penci_blockquote]

Anche Anna Soldera della Crystall Immobiliare è d’accordo con questa nuova regolamentazione che ritiene giusta per i residenti e che non porterà danni a chi ha già acquistato la seconda casa.

[penci_blockquote style=”style-2″ align=”none” author=”Anna Soldera della Crystall Immobiliare”]Sono perlopiù gli italiani a investire in questo territorio dove cercano bilocali. Pochi gli stranieri. Molto richiesto anche l’affitto stagionale, soprattutto per il periodo invernale. La zona di Sturan è considerata un pochino più prestigiosa, perché esposta al sole e vicino al centro e agli impianti.[/penci_blockquote]

Indirizzario Web per informazioni immobiliari in Alta Badia e alla Val Gardena:

• Appartamenti nel residence Fanis (www.cimafanis.com)
• Immobiliare Edelweiss (www.edelweissre.it)
• Dolomiti Immobiliare, attivo in Alta Badia e Val Gardena. (www.immobiliare-dolomiti.it)
• agenzia immobiliare (www.insam-oskar.com)
• Crystall Immobiliare (www.crystallimmobiliare.it)

Approfondimenti:

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