Comprare a Cortina e nel Brenta

Comprare a Cortina d’Ampezzo (Belluno), entrata a far parte del Patrimonio Naturale dell’Umanità Unesco, è specialmente in questo momento una scelta raffinata e di elite.

Adagiata in una conca dalla forma quasi circolare e delimitata da quattro valichi ai punti cardinali che ne hanno fatto nei secoli un palcoscenico mozzafiato da cui ammirare le celebri montagne. Di sicuro fra le più affascinanti al mondo.

Le cime d’Ampezzo, molte delle quali superano i 3000 metri, derivano la loro bellezza dall’essere più sfumate e monumentali di altre vette, tanto da sembrare quasi modellate architettonicamente.

In questo “salotto”, luogo privilegiato delle Dolce Vita dal dopoguerra in poi, si terranno, fra l’altro, i Campionati Mondiali di Sci Alpino nel 2021.

Una ragione in più per far esplodere la domanda “che dal 2014 è in continua ascesa,” commenta Giorgio Ciarrapico, di Era Group.

“È anche la piazza con i valori medi più alti d’Italia, dai 12 ai 16.500 euro al metro quadro: ma ci sono beni unici che non hanno un prezzo di mercato. Ho difatti concluso a settembre l’affare di una fantastica villa ristrutturata (del 1511) di 220 metri quadri, che domina la vista di tutta la conca, a un prezzo di 48.300 euro al mq, per un totale di 11 milioni di euro”.

Non ci sono però molte proprietà ristrutturate disponibili e le più richieste sono quelle con due- tre stanze da letto. Le vie più gettonate? “Menardi, Spiga, Pralongo; e frazioni come Grava, Chiave, Cadin”.

L’affare vero e raro è l’acquisto di una vecchia casa ampezzana, con fienile (con il vincolo del 25 per cento della disponibilità da riservare ai residenti).

“Ha un costo medio di 8 mila euro, cui aggiungerne uno di 3.500 al metro per la ristrutturazione, che può durare anche tre anni fra lavori e richiesta di permessi”, precisa Ciarrapico.

Secondo Sandra Giacobbi, di Cortina Style Real Estate,“La tipologia più desiderata è l’immobile da ristrutturare, fra cui appartamenti di piccola o grande metratura, ma si possono ora trovare sul mercato case già ristrutturate con ottima efficienza energetica. Notiamo anche un particolare interesse per l’acquisto di interi immobili da ristrutturare, meglio se rustici, da frazionare in più unità abitative. Il recupero edilizio è visto in modo molto favorevole poiché salvaguarda il paesaggio”.

Cortina Style sta trattando una tipica casa rurale di Cortina d’Ampezzo da ristrutturare: a sud-est si trova la parte dell’immobile adibita a residenza, a ovest ha le tipiche caratteristiche del Toulà ampezzano (fienile) con vista spettacolare sulla conca.

Cortina resta unica, senza dubbio. Ma basta allontanarsi un po’ e la musica cambia. Per esempio, un immobile da ristrutturare (130 mq) a 1,5 km dalla nota località è stato venduto lo scorso settembre a 950 mila euro.

“La stessa proprietà sarebbe stata alienata a 1,5 o 1,6 milioni di euro cinque anni prima,” precisa Marino Piccolotto di Abitare Cortina, “e questo perché negli ultimi due anni le quotazioni dei proprietari-venditori sono calate almeno del 30-40 per cento. Se c’è un acquirente, oggi, si cerca di non perderlo”.

Secondo questo professionista, è mutata anche l’esigenza di chi investe: prima le metrature richieste superavano i 100 metri, ora vanno fra i 70 e i 100.

E un usato da restaurare oscilla fra i 6.500 e 9.000 euro, in questo secondo caso con solo lievi interventi da apportare.

Se la casa ampezzana o lo chalet di prestigio resta un sogno diffuso, l’alternativa più abbordabile a Cortina è San Vito di Cadore, dove i prezzi sono scesi anche del 40 per cento.

Un esempio? Quel che si comprava prima a 8-12.000 euro al metro, oggi è sul mercato a 4-4.500 euro.

“Da 4.000 euro in su si trova anche il nuovo.” aggiunge Piccolotto, “Le zone più richieste sono quelle centrali, e quella che sulla Statale 51 va verso est, da Coiana fino a Piave; oppure Cianderies, che vanta ville notevoli, abitate da personaggi molto in vista”.

La perla del Brenta

Madonna di Campiglio (Pinzolo), a 1.550 metri di quota nella splendida conca fra il gruppo delle Dolomiti di Brenta e i ghiacciai dell’Adamello e della Presanella, è fra le più importanti stazioni sciistiche nazionali e dell’intero Arco Alpino.

La varietà del suo ambiente montano assicura d’inverno la possibilità di percorrere dal centro del paese chilometri di piste di diverso grado e difficoltà, senza togliere gli sci, fino a 2.600 metri.

Nel paese si lavora sempre più per migliorare infrastrutture, e la stessa ricettività alberghiera.

Servizi migliori al turista, dunque, che portano benefici anche al valore degli immobili circostanti.

Ireno Serafini, titolare dell’omonima agenzia immobiliare, rivela che “malgrado qualche accenno di ripresa, il mercato turistico è ancora in difficoltà e segna ancora un meno 50 per cento di compravendite rispetto al boom del 2008”, altri suoi colleghi riscontrano segnali di maggior interesse negli ultimi mesi.

La recente crisi delle banche ha spinto molti risparmiatori a riversare sulla seconda casa a Campiglio i propri investimenti.

“Dal gennaio scorso sto vendendo molti monolocali a 100- 120- 150 mila euro”, racconta difatti Robert Ferrari della Tecnocasa di Madonna di Campiglio, “una tipologia che prima di allora facevo molta fatica a piazzare. Molti correntisti preferiscono investire nella seconda casa godendo il bene e affittandolo per alcune settimane per recuperare le spese”.

A Campiglio il prezzo lo fa la vicinanza al centro, dunque agli impianti. Nell’arco di 1-1,5 km i valori possono oscillare molto, dai 3.500 euro al mq in su, secondo la zona più o meno prestigiosa e lo stato dell’immobile e l’esposizione.

Nella “perla” delle Dolomiti del Brenta, la maggior parte dei condomini presenti risalgono agli anni ’60 – ’70, pochi agli anni ’80.

“Prevale così la domanda di case anni ’70 ristrutturate,” precisa Serafini, “ma è invece superiore l’offerta di quelle da ristrutturare (1.000 euro al metro in media il costo aggiuntivo)”.

“A Campiglio centro si vende più facilmente, comunque, l’immobile da 130-140 metri”, conclude Ferrari.

Non mancano soluzioni più a buon mercato. A Sant’Antonio di Mavignola, piccola frazione di Pinzolo, a metà strada fra il capoluogo comunale e il blasonato paese, vera oasi di sole e quiete con alberghi di ottimo livello, “Si può acquistare un appartamento di 70 metri (2 camere, soggiorno, angolo cottura, bagno) a 250-270 mila euro, mentre a Campiglio lo stesso immobile costerebbe da 350 mila a 1 milione di euro” spiega Loretta Rosat dell’agenzia Cima Lancia di Carisolo.

Se l’estensione limitata di Campiglio e la legge Gilmoz limitano le opportunità del mercato immobiliare turistico, a Pinzolo e Carisolo non mancano invece le opportunità di acquistare anche il nuovo e a prezzi più abbordabili.

Gli esempi sono forniti sempre dall’esperta Rosat: un taglio medio di 60-70 metri va dai 180 a 220 mila euro (usato) passando per i 230-240 mila (recente), fino a salire ai 280- 340 mila euro (nuovo) in classe energetica A o B. Pinzolo, in particolare, con il Doss del Sabion offre più di 30 km di piste, con la possibilità di raggiungere i restanti 120 km della Skiarea Madonna di Campiglio-Val Rendena-Val di Sole tramite il collegamento Pinzolo- Campiglio Express.

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